»Berechtigung zur Erhöhung von Erbbauzins«
Das OLG Braunschweig hat ein Urteil des LG Göttingen bestätigt, wonach der Allgemeine Hannoversche Klosterfonds berechtig ist, Erbpachtzinsen zu erhöhen. Die Rechtmäßigkeit bezieht sich darauf, den Erbbauzins entsprechend des Verbraucherpreisindexes nach oben anzupassen, da die vorgenommenen Berechnungen der Billigkeit entsprechen.
Der Kläger (Allgemeine Hannoversche Klosterfonds) bietet Baugrundstücke an, die nicht gekauft werden können, sondern in Form eines Erbbaurechts für eine bestimmte Zeitspanne genutzt werden können (beispielsweise 99 Jahre). Die Nutzungsberechtigten zahlen anstelle eines Kaufpreises eine jährliche Entschädigung, die einem bestimmten Anteil des Grundstückswertes entspricht; so auch die 25 Beklagten im konkreten Fall.
Streitgegenstand ist die Auslegung einer Wertsicherungsklausel. Hierdurch kann der Klosterfonds nach einer gewissen Zeit eine Anpassung des Erbpachtzinses festlegen, wenn dies, nach Abwägung aller Umstände, nicht unbillig ist. Die Beklagten vertraten die Auffassung, dass die Rahmenbedingungen für eine solche Erhöhung nicht gegeben seien, da sie bereits einen überhöhten Erbbauzins zahlen würden und die formellen Vorgaben für ein Erhöhungsverlangen nicht erfüllt seien.
Das LG begründete seine Entscheidung, der Klage des Klosterfonds stattzugeben, damit, dass eine Anpassung des Erbbauzinses nach oben, entsprechend des Verbraucherpreisindexes, rechtmäßig sei. Die vorgenommen Berechnungen entsprächen hier der Billigkeit.
Das einzige Zugeständnis an die Beklagten lag darin, dass sie die Erhöhung erst mit einer dreimonatigen Verschiebung dulden müssen, da der Klosterfonds das entsprechende Erhöhungsverlangen zu früh gestellt habe. Die Vertragsparteien können erst nach Ablauf von 10 Jahren eine Überprüfung der Angemessenheit der Erbbauzinses verlangen und dies nicht zwingend so auslegen, dass die Zahlung eines erhöhten Pachtzinses genau nach Ablauf der zehn Jahre geschuldet sei, so wie es im konkreten Fall vom Kläger gefordert wurde. Verfrühte Erhöhungsverlangen führen somit nicht zu deren Unwirksamkeit insgesamt.
Rechtsanwalt Arnd Spexard,
LL.M. (Canterbury)
Die Begründung des OLG Braunschweig ist schon abenteuerlich und nicht nachvollziehbar. Spielen hier auch etwa politische Interessen eione Rolle?
Es ist sicherlich notwendig , eine Messlatte zu haben, an der die Billigkeit gemessen werden kann, wie z.B. den Verbraucherpreisindex. Das ist jedoch nur die eine Seite der Medaille. Auf der anderen Seite steht die Unmöglichkeit, Mieten, mit denen man den Erbbauzins “verdienen” muss, gemäß Änderung des Verbraucherpreisindex durchzusetzen, und der Fakt, dass bei Erbbauverträgen meist die Grundlage des Ertbbauzinses, nämlich der Grundstückswert, vom Erbbaugeber von vorn herein viel zu hoch angesetzt ist. Dazu kommt , fast noch schwerer wiegend, die faktische Unverkäuflichkeit eines Objektes unter Erbbaubedingungen. Insofern ist trotz Änderuung in 2007 der neue §9a desolat für den Erbbaunehmer.