Privates Veräußerungsgeschäft bei einem Grundstück, das zwischenzeitlich im Betriebsvermögen gehalten wurde
Wenn zwischen der Anschaffung und der Veräußerung einer Immobilie im Privatvermögen nicht mehr als zehn Jahre liegen, ist ein Veräußerungsgewinn daraus grundsätzlich als privates Grundstücksgeschäft zu versteuern.
Dabei ist für die Berechnung des Veräußerungsgewinns, bei zwischenzeitlicher Einlage der Immobilie in ein Betriebsvermögen und anschließender Entnahme, folgende Berechnung maßgebend:
Veräußerungspreis
abzgl. Anschaffungskosten
zzgl. Abschreibung
zzgl. Teilwert der Einlage
abzgl. Teilwert der Entnahme
= zu versteuernder Gewinn
Die Wertsteigerungen seit Anschaffung des Grundstücks sind auch dann im Privatvermögen als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern, wenn das Grundstück zwischenzeitlich im Betriebsvermögen gehalten wurde.
Dabei ist der Gewinn aus der Veräußerung um die Wertveränderungen zu korrigieren, die im Betriebsvermögen erfasst werden. Das ist dann der Fall, wenn für die Zeit der Betriebsvermögenseigenschaft des Objekts ein Gewinn zu versteuern war, weil der Teilwert im Zeitpunkt der Entnahme den Teilwert der Einlage übersteigt. Dieser Gewinn gehört nicht in den Anwendungsbereich des § 23 EStG, weil er nicht auf den Zeitraum entfällt, in dem das Objekt im Privatvermögen war.
Damit sind alle zwischen Anschaffung und Veräußerung im Privatvermögen entstandenen stillen Reserven von der Besteuerung umfasst. Dies wird gerne übersehen, da die Einlage einem Veräußerungsgeschäft gleich gesetzt wird. Die Einlage und auch die Entnahme in bzw. aus einem Betriebsvermögen ist aber mangels Rechtsträgerwechsels keine Veräußerung.
Rechtsanwalt & Steuerberater und Partner Helge Schubert,
LL.M. (Taxation)
